Czy sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego jest opodatkowana VAT?

Fiskus od lat zajmuje restrykcyjne stanowisko, że sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego w wielu przypadkach jest opodatkowana VAT.

Prywatna sprzedaż nieruchomości z podatkiem VAT?

Wiele osób uważa, że skoro sprzedaje „prywatnie” swoją nieruchomość, to nie ma mowy o jakimkolwiek opodatkowaniu VAT. Nie przychodzi im do głowy, że mogłoby być inaczej i wcale nie ma się co dziwić takiemu podejściu. W końcu podatek VAT kojarzy się wyłącznie z profesjonalnym obrotem – ze sprzedażą prowadzoną przez przedsiębiorców.

Jednak, że coraz częściej fiskus domaga się zapłaty VAT od osób, które sprzedają prywatnie nieruchomość. Skarbówka niestety ma wiedzę o dokonanej sprzedaży, ponieważ notariusz wysyła do urzędu odpis aktu notarialnego. Fiskus najczęściej czeka latami, aby tuż przed upływem terminu przedawnienia, rozpocząć kontrolę i zażądać od nieświadomej osoby podatku VAT oczywiście z odsetkami.

Kto jest podatnikiem na gruncie VAT

Sprzedaż nieruchomości stanowi tzw. odpłatną dostawę towarów, czyli czynność zasadniczo podlegającą opodatkowaniu VAT. Jednak aby dana transakcja była opodatkowana VAT, musi być musi być wykonywana przez podmiot będący podatnikiem VAT. Podatnik VAT to osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjne nieposiadająca osobowości prawnej, która prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Aby zatem uznać kogoś za podatnika VAT, kluczowe jest rozstrzygnięcie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą. Co ważne, nie ma przy tym znaczenia formalne zarejestrowanie tej działalności w CEIDG lub w KRS.

Definicja działalności gospodarczej w VAT jest następująca:

„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.„

Wobec powyższe podatnikiem VAT jest podmiot, który spełnia wszystkie poniższe warunki:

wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej cel i rezultat;
prowadzi np. działalność handlową;
do celów tej działalności wykorzystywane są towary lub usługi w sposób ciągły;
działalność ta służy celom zarobkowym.

Przy sprzedaży nieruchomości warunki z pkt 1-2 i 4 niewątpliwie są spełnione. Jednak trudno mówić o spełnieniu warunku z pkt 3 dotyczącego ciągłości działania. Zazwyczaj taka prywatna sprzedaż nieruchomości ma charakter jednorazowy, okazjonalny. Wobec tego trudno uznać, że jednorazowa sprzedaż majątku prywatnego nie jest opodatkowana VAT. Niestety, organy podatkowe uważają, że nawet jednorazowa sprzedaż nieruchomości może być opodatkowana VAT. Dzieje się tak, gdy „prywatna osoba” w ramach sprzedaży zachowuje się jak podmiot profesjonalny, czyli podejmuje szereg czynności, które mają na celu zwiększenia powodzenia transakcji sprzedaży czy też np. uzyskanie wyższej ceny sprzedaży.

O działaniu jak profesjonalista świadczyć może podejmowanie przed sprzedażą takich działań jak np.:

podział nieruchomości, np. gruntu na mniejsze części;
staranie się pozwolenie na budowę, czy zmianę przeznaczenia nieruchomości np. z rolnej na budowlaną;
doprowadzenie mediów do działki;
odrolnienie drogi;
korzystanie z pomocy pośredników, którzy ww. czynności zrobią za sprzedającego;
udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do podjęcia różnych działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości.

Takie „profesjonalne” działania przez daną osobę w ocenie fiskusa powoduje, że sprzedaż majątku prywatnego przestaje mieć charakter „prywatny” i tym samym podlega opodatkowaniu VAT – 8% lub 23%. Oczywiście jest możliwość skorzystania ze zwolnień z podatku VAT, ale nie zawsze zwolnienia te przysługują.

W praktyce oznacza to, że:

od wynagrodzenia za sprzedaż nieruchomości dana osoba musi zapłacić podatek VAT – najczęściej dowiaduje się o tym już po sprzedaży nieruchomości. Wiąże się to z tym, że nie może żądać dopłaty VAT przez nabywcę, tylko z otrzymanej ceny sprzedaży za nieruchomości musi zapłacić VAT;
problem praktyczny – jak rozliczyć VAT, skoro ktoś nie jest zarejestrowany na podatnika VAT? Organy podatkowe nie mają wypracowanego podejścia w tym zakresie – kiedy dzwoni się do urzędu skarbowego z takim zapytaniem, najczęściej urzędnicy są zdziwieni i odpowiadają: „No my w sumie nie wiemy…”.
moje rekomendacje są następujące:

Zarejestrowanie się na podatnika VAT na potrzeby rozliczenia podatku VAT;
Złożenie deklaracji VAT-7_JPK i zapłata VAT;
Następnie wyrejestrowanie się z podatnika VAT.

Nie zalecam po prostu wpłaty VAT do urzędu skarbowego bez rejestracji i bez złożenia deklaracji VAT. Urzędnik bowiem nie będzie wiedział, skąd ta zapłata VAT i ściągniemy na siebie kontrolę podatkową lub czynności sprawdzające. Tak naprawdę, aby dana sprzedaż nieruchomości prywatnej nie była opodatkowana VAT, to należałoby sprzedać nieruchomość bez podejmowania jakichkolwiek działań przedsprzedażowych.

Co mówią na temat podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości prywatnych polskie sądy?

Sądy administracyjne zajmują niejednolite stanowisko co do opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego. Jednak na pewno, sądy mniej restrykcyjnie niż fiskus podchodzą do sprawy. Najczęściej stając po stronie podatników w wydawanych wyrokach wskazują, że:

scalenie, czy podział gruntów może stanowić racjonalne zagospodarowanie majątkiem, co nie znaczy, że dana osoba staje się podatnikiem VAT;
nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, które mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT;
wydzierżawienie działki, dokonanie jej podziału, wystąpienie o zgodę na urządzenie zjazdu na działkę, urządzenie drogi dojazdowej, wysypanie kamienia na części drogi dojazdowej, zgłoszenie do rozbiórki pozostałości po stodole, są działaniami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Są to działania racjonalne, mające na celu uzyskanie wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości, związane z zarządem majątkiem prywatnym.

TSUE po stronie fiskusa

3 kwietnia 2025 roku TSUE wydał wyrok (syng. Akt C-213/24), stanowiący odpowiedź na pytanie prejudycjalne skierowane Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Sprawa dotyczyła małżonków, którzy w 2011 r. postanowili sprzedać należące do ichmajątku prywatnego niezabudowane działki, które wcześniej jeden z nich otrzymał w darowiźnie od swoich rodziców. Małżonkowie zlecili profesjonaliście podjęcie całokształtu działań w celu uzyskania jak najlepszej ceny. Działający na ich rzecz zleceniobiorca miał wykonać następujące działania:

podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki;
uzbrojenie nieruchomości w media, uporządkowanie terenu, wycinkę drzew i krzewów (wraz z usunięciem korzeni), kolidujących z wcześniej wymienionymi pracami;
uzyskanie stosownych zezwoleń i decyzji organów oraz instytucji na wykonanie robót wymienionych powyżej;
przeprowadzenie odpowiedniej reklamy wśród potencjalnych nabywców działek;
przygotowanie niezbędnych dokumentów, dotyczących nieruchomości, do zawarcia przez zleceniodawcę umów notarialnych z osobami zainteresowanymi nabyciem omawianych działek.

TSUE uznał, że małżonkowie działali jako podatnik VAT. Sprzedaż działek podlegać powinna opodatkowaniu VAT. W ocenie Sądu w ramach transakcji podjęto szereg aktywnych działań właściwych dla profesjonalnych sprzedawców nieruchomości. Nie ma znaczenia, że działania te podjął zleceniobiorca działający w imieniu i na rzecz małżonków, ani to, że sprzedane działki stanowiły majątek prywatny małżonków.

Co zrobić, gdy nie wiem, czy jestem podatnikiem VAT?

Jeżeli planujesz sprzedaż „prywatną” nieruchomości, upewnij się, że nie działasz jako podatnik VAT, że twoja sprzedaż nie będzie opodatkowana VAT. Aktualnie, każda prywatna osoba planująca sprzedaż powinna martwić się nie tylko o ewentualny obowiązek zapłaty podatku dochodowego PIT od sprzedaży, ale także podatku VAT. Ważne jest to, aby sprawdzić, czy nie działasz jako podatnik VAT jeszcze przed sprzedażą nieruchomości. Możesz wtedy odpowiednio podnieść cenę sprzedaży i niejako przerzucić ciężar podatku VAT na kupującego. Po sprzedaży będzie już za późno. Nabywca nie dopłaci Ci VAT, co będzie oznaczało, że musisz go zapłacić „z własnej kieszeni”.

Co możesz zrobić:

skonsultuj się z doradcą podatkowym w Twoje indywidualnej sprawie;
skonsultuj się z Krajową Informacją Skarbową – darmowa infolinia KIS: (+48) 22 330 03 30;
złóż wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej;
w razie negatywnej interpretacji – jeżeli uważasz, że fiskus się myli – możesz ją zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Podsumowanie

Podsumowując, podejście organów podatkowych w zakresie „prywatnej” sprzedaży nieruchomości jest bardzo restrykcyjne. Fiskus domaga się VAT i trudno z tym polemizować tym bardziej, że coraz częściej sądy administracyjne przyznają rację skarbówce. Zanim zatem sprzedaż nieruchomość z majątku prywatnego sprawdź, czy nie będziesz działał jako podatnik VAT. W ten sposób unikniesz nieprzyjemnego zaskoczenia już po sprzedaży, będziesz mógł odpowiednio dostosować cenę sprzedaży, unikniesz odsetek od ewentualnej zaległości podatkowej i sankcji karnych skarbowych.

Jeżeli masz pytania dotyczące sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego, napisz do nas: biuro@tts-tax.pl lub zadzwoń: 509 939 610. Skontaktuj się z nami!